Como construir moradia popular?

Por:Gabriel Sapucaia
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Apr 2018

Encontra-se na Câmara Municipal de Belo Horizonte projeto de novo plano diretor (PL 1749/15), enviado pela antiga administração municipal. Dito projeto está com tramitação paralisada a pedido da atual administração, que assumiu o compromisso de enviar um substitutivo ao texto originário. Até este momento o mencionado substitutivo ainda não chegou à Casa Legislativa.

Dentro do projeto inicialmente apresentado, existe ponto polêmico, cuja aprovação é objeto de grande pressão por parte de movimentos populares, Sindicato dos Arquitetos, ocupações, dentre outros. Trata-se da outorga onerosa, tecnicamente chamada de outorga ao direito de construir (ODC).

A outorga onerosa ou Outorga ao Direito de Construir (como denominada no mencionado projeto de lei 1749/15), toda a cidade passaria a ter potencial construtivo igual a 1 (um), ou seja, o proprietário teria o direito a construir no terreno edificações da mesma dimensão do terreno. Assim um terreno de 1000m², poderia ser edificado em no máximo 1000m². Caso queira fazer uma obra maior, terá de ser pagar a diferença para a Prefeitura.

Atualmente o potencial construtivo de um terreno varia de acordo com a região, chegando a 2,7 (possibilidade de edificar 2,7 m², para cada metro de terreno) em algumas regiões da cidade.

Os defensores da proposta alegam que o dinheiro pago pelo construtor para ter direito a edificar em proporcionalidade superior a um no terreno, terá a nobre finalidade de compor o fundo municipal de habitação popular, possibilitando moradia para a população mais carente.

Ninguém discorda da construção de moradia para a população carente. A discordância se encontra na arrecadação dos valores através de aumento dos custos para empreendedores.

Em audiência pública na Câmara Municipal de BH, uma representante da prefeitura informou que se pretendia alcançar até R$ 60 milhões por ano com a outorga onerosa. Esse valor é considerado alto por muitos, devido à retração do mercado e a condições mais favoráveis de construção em cidades vizinhas.

Ainda que se considere o valor de R$ 60 milhões, o que pretendemos propor nesse texto é uma reflexão da origem dos recursos.

A Câmara Municipal de BH onde será votado o plano diretor tem orçamento de cerca de R$ 240 milhões de reais por ano, tendo cada vereador direito a:

  1. 02 (dois) veículos com motorista, custo anual estimado em 91.000,00 (Noventa e um mil reais),

  2. Serviços postais, mais de R$ 5.000,00 mil reais por mês (em plena era digital) custo anual orçado em R$69.600,00 (Sessenta e nove mil e seiscentos reais),

  3. Ajuda de custo no valor anual de R$12.845,00 (Doze mil oitocentos e quarenta e cinco reais);

  4. Telefone celular para o vereador, custo anual orçado em R$8.400,00 (Oito mil e quatrocentos reais);

  5. Até 15 (quinze) assessores;

  6. Gasto mensal para materiais de escritório / gráfica no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais/mês).

Muitos dos custos acima são supérfluos, e poderiam perfeitamente ser reduzidos por cada um dos 41 vereadores, e também pela presidência da casa. Com economia média de 15 a 20% (vinte por cento) do orçamento, mediante corte de alguns gastos acima descritos, se poderia economizar entre R$ 36 a 48 milhões de reais/ano.

Notem que essa economia (inclusive bem maior que a acima proposta) já é praticada por alguns vereadores, sem prejuízo do exercício do mandato.

Por outro lado, o Município de Belo Horizonte entre 2013/2016 gastou apenas na administração direta, cerca de 113 milhões de reais em publicidade.

Logo, é de se indagar, por qual razão os recursos para construção de moradias populares não podem sair, por exemplo, da inchada receita da Câmara Municipal e da redução da verba de publicidade do Município?

Mesmo tendo orçamento próprio, nada impede que o Legislativo gaste menos, e que o dinheiro economizado seja investido na área social.

Assim, injusto e desarrazoado que mais uma vez o setor produtivo, responsável pela geração de emprego e renda tenha de pagar a conta, sem qualquer discussão acerca de corte de despesas.

No caso da ODC, sua implantação representa de um lado a redução do direito de propriedade do dono de um imóvel, caracterizando-se verdadeira ofensa à propriedade privada. E, de outro, o encarecimento do custo do empreendimento imobiliário, ou seja, representa mais dificuldades para um setor muito atingido pela crise e historicamente importante na geração de emprego e renda.

O aumento do custo pode representar fuga (ainda maior do que já existente) de empreendimentos imobiliários de Belo Horizonte, para cidades próximas, vez que, essas além de não ter o custo da ODC, tem alíquota do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) inferior e menor burocracia para aprovação de projetos.

Por essas razões, acredito que passou da hora de Belo Horizonte, bem como outros municípios de Minas e do Brasil começarem a pensar os ajustes e investimentos que precisam ser feitos, não apenas do ponto de vista da receita, mediante aumento de tributos, como sempre se fez, mas deveriam passar a considerar a possibilidade/necessidade de redução das despesas, através do corte de privilégios, redução de gastos com publicidade, dentre outras medidas.

Os empreendedores, assim como a geração de emprego e renda, agradecem.

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Sobre o autor:

Gabriel Sapucaia é advogado e Pós graduado em Direito Processual. Co-autor dos livros  Direito Processual 25 anos de Processo Constitucional e  Advocacia & Ética Novos Temas.

Voluntário apaixonado pelas causas da Democracia, Liberdade e  Empreendedorismo.


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